Avant D'acheter

Le certificat d'urbanisme

J'écris ce chapitre pour vous conter la mésaventure d'un collègue:

La signature d'un acte de vente ne peut se faire sans certificat d'urbanisme, et c'est pourtant bien ce qu'avait fait le malheureux. Mais il n'y avait pas remarqué que l'acceptation était accompagné d'une petite astérisque, renvoyant à une note de bas de page laconique : "sous réserve d'étude positive d'assainissement individuel"...

Depuis 1996, les conditions d'acceptation de l'assainissement se sont grandement renforcées. Il n'est plus question de déverser les eaux pluviales dans un puit perdu. Elles doivent passer dans un bac parallèle à la fosse septique, puis passer dans le réseau d'épandage.

Les conditions d'implantation de l'épandage doivent faire l'objet d'une étude par un cabinet spécialisé en assainissement (avant, c'était juste la DDE qui regardait si on était dans les normes). L'étude passe par un sondage du terrain pour évaluer sa capacité à drainer la flotte. Malheureusement pour le collègue, son terrain est bien trop hydromorphe (argileux, pour rester simple), et aucune solution d'épandage n'est possible. Moralité : la "maison d'habitation" qu'il a acheté n'est légalement pas habitable. Il a été en procès pendant 5 ans pour essayer d'annuler la vente, en vivant toujours en appartement loué, tout en remboursant l'emprunt de son achat inutilisable... Finalement, il a obtenu une dérogation, et a le droit d'installer une grosse cuve qu'il devra faire vidanger tous les ans...

Veillez donc d'avoir tous les certificats (sans réserve!) avant de signer!. Si votre maison ne dispose pas déjà d'assainissement, c'est normalement à la charge du vendeur de fournir l'étude d'assainissement...

Attention aussi à la nuance suivante: un terrain "viabilisé" n'est pas forcement constructible (il dispose d'une voie d'accès, de l'eau , l'électricité et du téléphone mais pas forcement d'assainissement). Par contre un terrain est dit "constructible" que si il a au moins une possibilité d'assainissement.

Les autres diagnostics

Depuis 2005 environ, la législation a décidé d'enrichir les experts. Pour vendre un bien il faut les dossiers suivant:

- metrage exact des surface ("loi carré"),

- diagnostic de présence d'amiante et de peinture au plomb

- diagnostic de ravageurs (termites, mérule...)

- évaluation énergétique (en gros : coût du chauffage)

Bon, cela permet de rassurer l'acheteur, mais, en tout cas pour les ravageurs, cela ne constitue pas une garantie: l'expert se doit de sonder des parties visibles ou facilement atteignables, mais il se peut très bien de des partie cachées soient complètement pourries sans que vous ne puissiez rien y faire, à moins de prouver que le vendeur le savait...

Le cadastre

Il faut faire absolument un tour au cadastre pour voir si des joyeusetés se trament dans votre coin: construction d'une boîte de nuit, d'une autoroute, d'un aéroport ou d'une porcherie... Il faut aussi s'assurer qu'il n'y a pas de droits de passage sur votre terrain, et connaître vos possibilités d'agrandir l'habitation si l'envie vous en prend après quelques années. Il faut aussi voir (si possible) si une révision du POS va  rendre constructible les alentours, et si votre belle vue risque d'être bouchée parce qu'un terrain va devenir constructible. Enfin, il faut voir si la desserte par les transports en commun risque de changer.

Bien sûr, les informations que vous pourrez obtenir sur le sujet ne pourront au maximum être valable en gros que jusqu'à la prochaine élection. Mais bon,  plus vous serez informé, moins vous aurez de raisons de vous mordre les doigts quand la tuile va tomber: vous aurez fait votre possible... mais c'est dans le destin de toute tuile normalement constituée de tomber un jour ou l'autre, tout ça c'est de la faute à Newton et Murphy (putain d'Anglais!).

Ah, j'oubliais: il faut aussi bien établir le statut des limites de propriétés: les murs et talus sont à qui : à vous, au voisin, ou en copropriété? le dernier cas est a fuir!

 

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